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房子與大宗2:如何看待7月份房地產數據
卓創資訊 2022-08-18 15:22:52

【導語】7月份房地產相關數據延續弱勢。8月份房地產高頻數據亦難有好的表現。今年4月份以來的這一輪下跌其實就是對需求收縮現實的真實反映。同時這一輪下跌也完成了大宗商品市場的牛熊轉換,當需求收縮成為現實時,大家的關注點會重新轉移至供應上來,這就是近期大宗商品宏觀定價的基本邏輯。

統計局15日發布了最新的統計數據,從房地產開發投資相關數據看,多數指標延續下滑趨勢,投資數據連續第四個月負增長,土地購置面積與成交價款,商品房銷售額降速收窄,其他指標同比下滑速度仍在擴大。


投資回落折射房地產開發企業信心不足

從投資角度看,1-7月份,全國房地產開發投資79462億元,同比下降6.4%,這是該數據連續4個月下滑,較上半年數據下滑加快1個百分點。投資數據代表房地產開發商對未來的預期,這是該項數據有統計以來第二次進入負值空間,上一次是疫-情暴發后的四個月。

在觀察投資數據時需要關注另一項指標——房地產開發企業到位資金,更能夠代表房地產市場當前的活躍度。從數據上看,房地產企業開發到位資金2月份據驟然由2021年的4.2%回落至-17.7%,隨后幾個月時間到位資金降速保持加快趨勢,1-7月份該數據增速為-25.4%。

房地產開發企業信心一方面體現在投資上,另一方面體現在購置土地的熱情上。1-7月份土地購置面積同比下滑48.4%,降幅較上月收窄0.2個百分點,整體降幅仍在擴大。值得注意的是,2008年之后土地購置面積同比增速就呈現出顯著的周期性特點,持續時間在40個月左右,自2019年4月份算起,新一輪土地購置面積周期已經運行有39個月的時間。

另外還需要注意到,因為基數原因2021年土地購置面積增速在2-4月份出現正增長,如果計算兩年均值,2019年起的這一輪周期中其實土地購置面積整體是下降的。

                

房地產開發企業融資壓力顯著增加

從到位資金的構成情況來看,房地產開發企業自籌資金與定金及預收款是到位資金的主要構成部分,合計占到接近7成,另外兩個大頭來自于個人按揭貸款和國內貸款,合計占到約為3成,利用外資占比相對較小,忽略不計。從占比變化情況看,2022年前7個月自籌資金占比較2021年增加近3個百分點,而同時定金及預收款則下降超過4.5個百分點。反映出居民購房熱情的下降,房地產開發企業自籌資金壓力顯著增加。


    房地產企業資金壓力源自于購房者的買房熱情降低。1-7月份商品房銷售面積同比下滑23.1%,商品房銷售額下滑28.8%,兩項數據自2022年開始就已經進入到負增長狀態,持續時間已經超過半年時間,并且已經顯著影響到房地產開發企業的現金流,2022年知名房地產企業債務問題頻出就是顯著的表現。

這意味著以高周轉為代表的房地產發展時代已經過去,在“房住不炒”的大背景下,房地產行業的發展模式將發生改變,保障性住房、租賃型住房與改善性住房將成為主流,投資主體亦將發生改變。

三項指標:新開工下跌漸深 年底前房地產前端需求難有好轉

從房屋新開工、施工和竣工面積看,三項指標增速均已經轉負,其中新開工面積同比增速連續13個月回落,施工面積連續3個月回落,竣工面積連續6個月回落。

在這三項指標中,房屋新開工面積是屬于前置指標,鋼筋、水泥等房地產前端產品需求與新開工面積密切相關,一般落后新開工面積3-6個月的時間,且在新開工后6-9個月就已經完成絕大多數的消費。

房屋新開工面積同比增速自2021年7月份開始負增長,房地產對建材的需求自二季度開始就已經開始見頂狀態,并逐步表現為回落趨勢,預測結果表明,到2022年底,房地產用鋼需求也難見起色。



為應對房地產需求收縮帶來的影響,煉鋼企業、水泥生產企業均已經有調低負荷應對措施。從水泥磨機開工率的變化情況看,2022年開工率水平明顯低于季節性,2022年水泥磨機開工率最高為56.13%,較2021年最高水平低17.6個百分點。


房地產代表的是大宗商品(見文章:房子與大宗:建房子需要用到哪些大宗商品?)的需求端,是需求收縮的典型代表領域。在大宗商品完成牛熊轉換后,需求成為主導市場趨勢的主要因素,盡管有著各類政策的支持,但房地產領域相關數據并未表現出明顯的改善狀態,因此當前對于以房地產為主要下游消費領域的大宗商品來講,面臨的依舊是弱需求的現實,并且弱需求的現實會貫穿在整個熊市周期,直到需求跌無可跌,市場的關注點重新轉移至供應上。

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