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房子與大宗1:建房子需要用到哪些大宗商品?
卓創資訊 2022-08-15 12:00:14

【導語】房地產對國民經濟發展有著巨大的影響。房地產行業直接關系到50多個商品的需求,所需要的商品基本涵蓋整個上游制造業行業。與房地產相關的大宗商品屬于“國內屬性”商品,房地產的景氣度關系到這些商品的宏觀定價邏輯,在房地產整體向弱的背景下,“國內屬性”商品面臨更直觀的需求收縮壓力。

房地產行業是典型的周期性行業。房地產業發展的過程中能夠拉動大量基礎原材料的需求,包括建筑工程中的混凝土、鋼筋,建筑安裝工程中的廚衛、玻璃等。據不完全統計,與房地產直接相關的大宗商品多達50多個,間接相關的則更多。

表1 房地產建設周期與相關大宗商品

房屋建設周期 大宗商品相關
地產前周期 土石方作業 挖掘機、重卡等大型機械 間接相關
樁基工程 螺紋鋼、線材、鐵絲、砼(水泥) 直接相關
主體工程 金屬建材、砼、銅鋁等有色金屬、預制管等(塑料管) 直接相關
地產后周期 建筑安裝工程 玻璃、門窗(鋁、鐵、塑料等)、涂料、保溫材料等 直接/間接
裝飾工程 廚衛(金屬、塑料等)、陶瓷等 直接相關

從房地產建設周期看,與之產生關系的大宗商品基本涵蓋整個制造業行業,特別是偏上游的制造業,這些行業在國民經濟中的貢獻度超過60%,可以說與國民經濟發展息息相關。

表2 大宗商品在房地產行業中的應用及階段

大宗商品 相關應用 相關階段
電線、電纜等 地產后周期;施工面積
鍍鋅板、建筑給排水 地產后周期
不銹鋼 水槽、電梯、建筑裝飾、建筑水箱、建筑供水管道 地產后周期
螺紋鋼 鋼筋混凝土建筑結構的骨架 地產前周期;新開工、施工
線材 鋼筋混凝土建筑結構的骨架 地產前周期;新開工、施工
熱軋 鋼結構中焊接結構管,開平板 地產前周期
玻璃 門窗安裝 地產后周期
水泥 鋼筋混凝土建筑結構 地產前周期;新開工、施工
PVC 塑化門窗、給排水管道、電線電纜管 地產后周期;

房地產研究指標與需求模型的建立

根據房地產項目開發周期來看,一般要經歷從拿地、開工、銷售、竣工等一系列發展過程。由于開發周期過長,從而出現了房地產供應滯后現象,影響了房地產經濟周期運行。國家統計局發布的房地產指標包括房地產投資,房屋新開工面積、施工面積、完工面積、土地購置、存量商品房、商品房銷售面積及銷售額、房地產開發企業到位資金、房地產景氣指數等數據。根據各項指標的關聯性,我們選取新開工、銷售、施工、竣工四大指標來觀察房地產項目開發的各個環節的聯系。

1 國家統計局公布的房地產相關指標關系分析

各個房地產指標具有一定相關性,所以我們對房地產周期指標(銷售、新開工、施工、竣工)進行擬合,從擬合結果來看,銷售基本領先新開工4個月;新開工與施工相關性較強,兩者走勢吻合程度較高;2015以前,新開工基本領先竣工18個月,而2015年以后,新開工基本領先竣工36個月。

從歷史趨勢來看,銷售對新開工基本領先4個月,銷售指標的變化對新開工有一定指引作用,且新開工又能進一步傳導至銷售,形成良性循環。

在比較各類指標之后,我們選擇了新開工面積作為基本的指標,并根據房屋的建設周期及特點建立一套房地產用鋼/砼(水泥)需求模型。

房地產反映內需現實:缺口的主要貢獻者

以新開工為觀察對象,2021年7月份開始房屋新開工面積同比負增長,2022年1-6月份數據同比下滑34.4%。由于新開工事關后續施工面積和竣工面積,從數據角度看,這一輪房地產新開工下滑之后,房地產開發企業到位資金同比、房地產銷售額同比、房地產銷售面積同比、房屋竣工面積同比滯后6個月開始負增長,房地產開發投資滯后8個月,房屋施工面積滯后9個月;土地購置面積前置房屋新開工面積同比兩個月開始負增長,土地成交價款前置三個月開始負增長。

房地產需求放緩帶來的是建材類產品弱需求的現實,同時,由于房地產走勢又與汽車、家電、工程機械等需求密切相關,房地產需求走弱后,帶動整個工業需求走弱。若供給端無法給價格更多支撐,或者說工業生產調整不及時,價格上則會有明顯表現。

顯然,當前國內需求是有缺口的。在出口外生,消費存在約束背景下,政策的主要抓手來自于固定資產投資,7月28日召開的政治局會議中,強調了關于基建的問題,會議指出“用好地方政府專項債券資金,支持地方政府用足用好專項債務限額”、“用好政策性銀行新增信貸和基礎設施建設投資基金”、“支持中西部地區改善基礎設施和營商環境”。這是在房地產下行周期階段,對沖需求收縮的重要手段。

內生性需求不足,具有國內屬性的大宗商品價格表現就相對弱勢,這是過去一段時間,建材、PVC等商品定價的宏觀邏輯,海外的衰退交易強化了這一預期。在常態化防控政策背景下,當前國內經濟正在經歷一輪確定性的環比修復,環比脈沖會超季節性,然后逐漸減退,總的來講這一輪脈沖會明顯弱于上一輪常態化防控期間數據表現。

對于未來,從更高頻數據推斷,7月份房地產數據或重新轉弱,地產銷售顯著弱于6月份;中長期看,在房主不炒的大背景下,房地產行業發展面臨轉型,保障性住房和租賃性住房將成為發展主體,這對于資本的吸引力會顯著的下降,行業活躍度會呈現偏弱狀態。以房地產為需求主體的大宗商品,消費需求或是基本現實,價格的波動取決于供給是否能夠及時調整。

  

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為中國爭奪大宗商品定價話語權

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